Проверка обременений и арестов
Обременение — это чужое право на квартиру, которое остаётся с ней после продажи. Оно не исчезает от смены собственника: новый владелец получает жильё вместе с ограничением.
Ипотека, арест, запрет регистрационных действий — по данным ЕГРН.
Например 77:01:0004012:1122 — или адрес с номером квартиры
- Ипотека гасится при сделке — запросите у продавца справку банка об остатке долга.
- Частая смена собственников — попросите документы по всей цепочке: порок в любой сделке прошлого тянется к вашей.
- Перед авансом попросите свежую выписку ЕГРН (не старше 2 недель).
Какие бывают обременения
| Вид | Что означает | Что делать |
|---|---|---|
| Ипотека | Квартира в залоге. Залог сохраняется при продаже: не погасите долг — взыскание обратят на квартиру, уже вашу | Погашение долга на сделке, снятие залога до регистрации перехода права |
| Арест | Наложен судом или приставом по долгам собственника | Сделка невозможна, пока арест не снят |
| Запрет регистрационных действий | Росреестр не зарегистрирует переход права | Выяснить причину: чаще всего долги у приставов |
| Рента, пожизненное содержание | Получатель ренты сохраняет право проживания | Крайне рискованно, обычно повод отказаться |
| Аренда, наём | Договор действует до конца срока и после продажи | Смотреть срок и условия расторжения |
| Доверительное управление | Квартирой распоряжается управляющий | Проверять полномочия подписанта |
«Ипотека» не всегда означает банк
Запись с таким названием регистрируется и по обычному займу от частного лица, и по договору пожизненной ренты (статья 587 Гражданского кодекса). Название вида обременения ничего не говорит о том, кто залогодержатель и на каких условиях возник залог.
Кто именно залогодержатель, указано в выписке ЕГРН, которую заказывает сам собственник, — в общедоступных сведениях этого нет. Просите у продавца свежую выписку и справку об остатке долга.
Чего в реестре не будет
Часть рисков не отражается в ЕГРН вообще, и никакая онлайн-проверка их не покажет:
- Отказ от приватизации. Человек, отказавшийся от доли при приватизации, сохраняет пожизненное право пользования квартирой. Это видно только в архивной выписке из домовой книги.
- Права несовершеннолетних. Если при покупке использовался материнский капитал, детям обязаны выделить доли. Не выделили — сделку оспорят.
- Наследственные споры. Наследник, пропустивший срок, может восстановить его через суд.
- Недееспособность продавца. Сведения закрыты, их запрашивает нотариус при удостоверении сделки. Это единственный законный способ проверки.
Поэтому проверка по реестрам — необходимый минимум, но не полная замена работе юриста по сложной сделке.
Ипотека, арест, запрет регистрационных действий — по данным ЕГРН.
Например 77:01:0004012:1122 — или адрес с номером квартиры
- Ипотека гасится при сделке — запросите у продавца справку банка об остатке долга.
- Частая смена собственников — попросите документы по всей цепочке: порок в любой сделке прошлого тянется к вашей.
- Перед авансом попросите свежую выписку ЕГРН (не старше 2 недель).